一、會議緣起
不動產交易包含房屋及土地交易，個人或營利事業房屋交易部分應課徵所得稅，土地交易部分依所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅。又營利事業之盈餘倘分配予個人股東，該個人股東須繳納綜合所得稅；營利事業之盈餘倘不予分配，則須就未分配盈餘加徵10％營利事業所得稅。
前開課稅規定，實務上已衍生建設公司假藉個人名義購地，再與該公司合建分售、分成或分屋，以規避公司分配盈餘時其個人股東股利所得應課徵之綜合所得稅，或公司將盈餘保留不分配時所應加徵之10％營利事業所得稅；或個人以營利為目的經常買進土地，藉由與建設公司合建，以規避營利事業盈餘原應歸屬個人營利所得課徵綜合所得稅之問題。前開類型案件經稽徵機關依稅捐稽徵法第12條之1之實質課稅原則，認定為「營利事業之所得」，並歸課營利事業之盈餘或個人之營利所得。
立法院部分委員認為現行稽徵機關對於合建分售及合建分成案件處理，於法律條文明確規定前，不宜擴充解釋，爰請本部研議訂定相關處理原則，又個人以營利為目的經常買進土地，從事營利行為等情，時有爭議，為期課稅處理原則審慎周延，俾減少徵納雙方爭議，爰召開本次會議。
二、討論議題
(一)適用本原則之個人出售土地交易類型，本部初擬區分為下列兩種類型：
類型一：建設公司假藉個人名義持有土地，符合規定要件者，應併入該建設公司之盈餘，嗣後如保留不分配，應依法加徵10％營利事業所得稅；如分配予股東，應按股東身分(個人或營利事業、居住者或非居住者)分別依法課徵所得稅。
類型二：個人以營利為目的出售土地之所得，符合規定要件者，應按營利所得依法課徵所得稅。
除上述兩類型外，是否尚有其他態樣？
(二)類型一相關議題：
１、建設公司假藉個人名義持有土地從事營利行為之所得，應併入建設公司之盈餘依法課徵所得稅之態樣，除本部初擬「合建分售、分成或分屋」外，是否還有其他態樣？
２、歸屬本類型應符合之要件，本部初擬包括下列各款規定，是否妥適？有無其他應增訂之要件？各款規定應同時或部分符合即可？
個人出售土地除屬繼承取得或符合適用地價稅自用住宅用地稅率之土地外，經稽徵機關認定有下列（１）至（４）所列情形及要件(詳細認定指標於議題3－6討論)。
（１）與地主合建之建設公司股權集中或性質特殊。
（２）建案獲利狀況。
（３）地主與合建之建設公司或其關係企業具有特定關係。
（４）地主之土地屬買賣取得者，其購入土地之資金來源。
３、「與地主合建之建設公司股權集中或性質特殊」之認定指標，本部初擬如下，是否妥適可行？有無其他客觀指標？
（１）家族公司：
甲、指經營權或控制權由負責人及該公司之關係人持股合計達50％以上者。
乙、所稱關係人，指營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則第4條第1項第1款所定關係企業及同條項第2款所定關係企業以外關係人。
（２）長期合作夥伴。
４、「建案獲利狀況」之認定指標，本部初擬如下，是否妥適可行？有無其他客觀指標？
（１）地主與建設公司獲利顯不相當。
（２）房屋款經查明顯較時價為低。
５、「地主與合建之建設公司或其關係企業具有特定關係」之認定指標，本部初擬如下，是否妥適可行？有無其他客觀指標？
（１）地主為合建之建設公司或其關係企業之股東、董事、監察人、總經理或與其相當或更高層級職位之人、副總經理、協理及直屬總經理之部門主管，或為前述各該人之配偶。
（２）地主為合建之建設公司或其關係企業之董事長、總經理或與其相當或更高層級職位之人之二親等以內親屬。
（３）地主為合建之建設公司或其關係企業之其他足資證明對該建設公司具有控制能力或在人事、財務、業務經營或管理政策上具有重大影響力之人。
（４）地主在人事或財務上為合建之建設公司或其關係企業所控制之人。
（５）其他足資證明合建之建設公司或其關係企業與地主相互間具有控制能力或具有重大影響力。
６、「地主之土地屬買賣取得者，其購入土地之資金來源」之認定指標，本部初擬如下，是否妥適可行？有無其他客觀指標？
（１）建設公司或其關係人提供主要之資金。
（２）建設公司或其關係人提供之借款或透過非關係人提供主要之借款。
（３）主要資金由建設公司或其關係人擔保且負有連帶責任之借款。
（４）主要資金由其他自建設公司或其關係人或透過非關係人自建設公司或其關係人獲得之各種具有負債性質之資金融通。
７、除符合上開要件者外，如有「以其他虛偽之安排，經稽徵機關查核認屬規避稅負者」，亦將適用本原則辦理，惟由稽徵機關負舉證責任，是否妥適可行？是否有具體認定指標？
８、符合上開要件，但納稅義務人能提出反證者，如「經稽徵機關查明屬實，仍得適用土地交易所得免納所得稅，免併入營利事業之盈餘課稅」，是否合宜？
(三)類型二相關議題：
１、個人以營利為目的，以自有土地從事不動產相關活動，應按營利所得依法課徵所得稅態樣，除本部初擬「個人以自地建屋或提供土地與建設公司合建分售、分成或分屋」外，是否還有其他態樣？
２、歸屬本類型應符合之要件，本部初擬「個人出售土地除屬繼承取得或適用地價稅自用住宅用地稅率之土地外，經稽徵機關認定符合『構成營利事業之行為』者」是否妥適可行？有無其他新增要件？
３、「構成營利事業之行為」之認定指標，本部初擬如下，是否妥適可行？有無其他客觀指標？
（１）設有營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）。
（２）具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。
（３）僱用員工協助處理房地銷售事宜。
（４）經常性及持續性反覆以本類交易型態追求利潤者。
（５）其他經查核足以構成以營利為目的之營利事業。
４、符合上開要件，但納稅義務人能提出反證者，如「經稽徵機關查明屬實，仍得適用土地交易所得免納所得稅規定，免歸為個人營利所得課稅」是否妥適可行？
（三）相關解釋函令如下：
1.財政部101.08.31台財稅字第10100117020號
摘要：買賣雙方合意解除契約，有關特種貨物及勞務稅徵免處理原則。
主旨：一、不動產經銷售並完成移轉登記後，買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產與賣方並辦竣移轉登記者，非屬特種貨物及勞務稅條例規定應課稅之銷售行為。
二、賣方嗣再出售該不動產，其依該條例第3條第3項規定計算持有期間之起算日，應以其再取得所有權之移轉登記日為準。
三、前點自本令發布日後始辦竣返還移轉登記之案件適用之。
2.財政部101.08.13台財稅字第10100098740號
摘要：核釋個人出售預售屋之財產交易所得屬年度認定規定
主旨：個人出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度；尾款交付日期不明時，得以原始出售該預售屋之建設公司記載本次預售屋買賣雙方與該公司辦理預售屋買賣契約之異動日期所屬年度為所得歸屬年度。
3. 財政部101.08.03台財稅字第10100568250號
摘要：補充核釋個人出售房地適用本部83年1月26日台財稅第831581093號函計算財產交易損益之規定
主旨：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，於依本部83年1月26日台財稅第831581093號函規定計算財產交易損益時，其所支付之相關必要費用（如：仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等），得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。
4.財政部101.07.04台財稅字第10104563040號
摘要：因法令限制借名登記於他人名下未取得農地所有權之營業人出售該農地之收入應課徵營業稅及所得稅
主旨：營業人購買農地，囿於法令限制，借名登記於他人名下，嗣該未取得農地所有權之營業人出售該農地並取得代價，屬債權買賣行為，應按出售價格開立統一發票與買受人；另應按所得稅法第24條規定，以其出售收入減除成本及相關費用後計算所得額，依同法相關規定課徵營利事業所得稅。
5.財政部101.05.30台財稅字第10100087230號
摘要：特種貨物及勞務稅課徵範圍不包括合法殯葬設施及其坐落土地。
主旨：特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定之特種貨物，應不包括經直轄市、縣(市)政府依法核准之殯葬設施及其坐落土地。
6.財政部101.04.20台財稅字第10100016240號（特種貨物及勞務稅條例第十四條）
摘要：特銷稅額於統一發票備註欄載明者，免納入銷售額計算營業稅額。
主旨：營業人銷售特種貨物，除該營業人為特種貨物及勞務稅(以下簡稱特銷稅)條例第4條規定之納稅義務人應依該條例第14條規定辦理者外，如該特種貨物之特銷稅額已於上一階段統一發票備註欄載明，營業人並將該特銷稅額於本次銷售之統一發票備註欄載明者，毋庸納入銷售額計算營業稅額；營業人如未將該特銷稅額於統一發票備註欄載明者，應就其銷售貨物收取之全部代價納入銷售額計算營業稅額。
7.財政部101.01.02台財稅字第10000390050號（特種貨物及勞務稅條例第三條）
摘要：辦理合併或共有物分割之土地，依特種貨物及勞務稅條例課稅認定原則。
主旨：辦理合併或共有物分割之土地，依特種貨物及勞務稅條例課稅認定原則如下：
一、各所有權人取得之土地，其價值與合併或共有物分割前應有部分價值相等者，非屬銷售特種貨物範圍。嗣各所有權人出售該合併或共有物分割取得之土地時，其持有期間起算日以原取得該土地之日為準。
二、各所有權人取得之土地，其價值較合併或共有物分割前應有部分價值減少者，嗣所有權人出售該合併或共有物分割取得之土地時，其持有期間起算日比照第1點辦理。如所有權人就其價值減少部分有收取價金，該部分應屬銷售特種貨物，應依法課徵特種貨物及勞務稅。
三、各所有權人取得之土地，其價值較合併或共有物分割前應有部分價值增加者，嗣所有權人出售該合併或共有物分割取得之土地時，其持有期間起算日認定如下：
(一)價值增加部分：
１、因協議合併或共有物分割取得者，以完成移轉登記之日為準；
２、因法院判決共有物分割取得者，以判決確定之日為準。
(二)其餘非屬價值增加部分，以各該土地所有權人原取得該土地之日為準。
四、如土地所有權人藉辦理合併或共有物分割行買賣或交換之實者，應依實質課稅原則課徵特種貨物及勞務稅。
8. 財政部100.10.25台財稅字第10004113300號（特種貨物及勞務稅條例第三條第三項）
摘要：原所有權人（委託人）為受益人交付信託之不動產，經塗銷信託登記回復所有權與原所有權人（委託人），嗣出售時，依本條例第3條第3項規定計算持有期間，其起算日應以委託人原取得該不動產並完成移轉登記之日為準。
主旨：所報貴轄谷君原交付信託之不動產，經塗銷信託登記回復所有權與谷君，嗣出售時，依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定計算持有期間疑義乙案，核復如說明，請 查照。
說明：一、復 貴局100年7月26日中區國稅三字第1000030171號函及本部賦稅署案陳貴局同年9月19日中區國稅三字第1000041506號函。
二、本案谷君於96年11月29日以買賣登記取得之不動產，於98年7月1日辦理信託移轉登記於受託人（谷君之妹）名下，以谷君為受益人，信託契約約定由受託人管理處分。嗣於100年4月19日塗銷信託登記回復所有權後出售，依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定計算持有期間，其起算日應以谷君原取得該不動產並完成移轉登記之日（即96年11月29日）為準。
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