旭昇會計師的部落格

一、會議緣起

　　不動產交易包含房屋及土地交易，個人或營利事業房屋交易部分應課徵所得稅，土地交易部分依所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅。又營利事業之盈餘倘分配予個人股東，該個人股東須繳納綜合所得稅；營利事業之盈餘倘不予分配，則須就未分配盈餘加徵10％營利事業所得稅。

一、營造業法部份條文（中華民國九十二年二月七日總統令制定公布全文七十三條）

第三條　本法用語定義如下：

一、合建分屋建設公司依約定負擔廣告費之進項稅額准予核實申報扣抵

              建設公司與地主合作建屋（含合建分成、合建分售及合建分屋等）出售，如約定銷售合建房地之廣告費全數由建設公司負擔者，則建設公司依法取得之廣告費進項憑證，其進項稅額應准予全數申報扣抵銷項稅額，惟建設公司與地主間對廣告之負擔如有其他約定者，應從其約定核實認定之。（財政部85/05/08台財稅第851904174號函）

建築開發業俗稱建設公司，係以委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓出租或出售為主要業務；其經營方式因建築基地之取得方式不同而區分為：

一、購地自建：係建設公司自行出資購地，委託營造廠商興建房屋出售，購入土地時列為「營建用地」，興建房屋時轉列「在建土地」，興建完成之餘屋轉列「待售房地」，屬流動資產中之存貨，異於一般營利事業購入土地係列為固定資產。

壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制規定

一、預售屋買賣定型化契約應記載事項（以下簡稱應記載事項）第七點之一第一選項，內政部同意之履約保證方式為「不動產開發信託」，其內容係指由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。

一、案例主題： 企業合併，財稅差異惹爭議

案例主題：

一、個人出售房地未劃分價格者其房屋交易損益之計算

主旨：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。說明：二、個人出售房地，如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得外，餘均依主旨規定辦理；其如有財產交易損失者，並得依所得稅法第十七條第一項第二款第三目第一小目之規定，自當年度及以後三年度之財產交易所得扣除。至個人出售房屋如未申報或未能提出證明文件者，依所得稅法施行細則第十七條之二規定，稽徵機關得依本部核定標準核定之。（財政部83.1.26.台財稅第831581093號函）

一、稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額(可由『實價登錄』資料查得)，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額：

(一)臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣(以下同)8千萬元以上。

2014年8月19日     上午7:03(中央社記者韋樞台北19日電)

財政部今天下午舉行「建制不動產交易所得稅制座談會」，

房地合一課稅相關報導

1.財政部指出，所謂「房地合一」課稅，指的是不動產交易時，將房屋與土地總價合併課徵所得稅，理想是按實價來課稅，以擴大稅基。未來一旦實施，房產交易的成本將會增加，遏阻投機操作。

特種貨物及勞務稅相關函令