一、會議緣起
不動產交易包含房屋及土地交易，個人或營利事業房屋交易部分應課徵所得稅，土地交易部分依所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅。又營利事業之盈餘倘分配予個人股東，該個人股東須繳納綜合所得稅；營利事業之盈餘倘不予分配，則須就未分配盈餘加徵10％營利事業所得稅。
前開課稅規定，實務上已衍生建設公司假藉個人名義購地，再與該公司合建分售、分成或分屋，以規避公司分配盈餘時其個人股東股利所得應課徵之綜合所得稅，或公司將盈餘保留不分配時所應加徵之10％營利事業所得稅；或個人以營利為目的經常買進土地，藉由與建設公司合建，以規避營利事業盈餘原應歸屬個人營利所得課徵綜合所得稅之問題。前開類型案件經稽徵機關依稅捐稽徵法第12條之1之實質課稅原則，認定為「營利事業之所得」，並歸課營利事業之盈餘或個人之營利所得。
立法院部分委員認為現行稽徵機關對於合建分售及合建分成案件處理，於法律條文明確規定前，不宜擴充解釋，爰請本部研議訂定相關處理原則，又個人以營利為目的經常買進土地，從事營利行為等情，時有爭議，為期課稅處理原則審慎周延，俾減少徵納雙方爭議，爰召開本次會議。
二、討論議題
一、營造業法部份條文（中華民國九十二年二月七日總統令制定公布全文七十三條）
第三條 本法用語定義如下：
一、營繕工程：係指土木、建築工程及其相關業務。
二、營造業：係指經向中央或直轄市、縣（市）主管機關辦理許可、登記，承攬營繕工程之廠商。
三、綜合營造業：係指經向中央主管機關辦理許可、登記，綜理營繕工程施工及管理等整體性工作之廠商。
一、合建分屋建設公司依約定負擔廣告費之進項稅額准予核實申報扣抵
建設公司與地主合作建屋（含合建分成、合建分售及合建分屋等）出售，如約定銷售合建房地之廣告費全數由建設公司負擔者，則建設公司依法取得之廣告費進項憑證，其進項稅額應准予全數申報扣抵銷項稅額，惟建設公司與地主間對廣告之負擔如有其他約定者，應從其約定核實認定之。（財政部85/05/08台財稅第851904174號函）
二、於租地上自費建屋並將房屋登記為出租人所有，應依建物之營總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入。
（一）、土地承租人於承租之土地上自費建屋，將建物所有權登記為出租人（包含個人或營利事業）所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，土地出租人應依建物之營建總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額，於減除必要損耗及費用後，核算各年度租賃所得。但在原訂租賃期間內，依建物之營建總成本平均計算各年度租賃收入，如遇有解約或建物出售時，應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。
（二）、依據上開規定計算之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入；或依營利事業所得稅查核準則第22條規定辦理。
建築開發業俗稱建設公司，係以委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓出租或出售為主要業務；其經營方式因建築基地之取得方式不同而區分為：
一、購地自建：係建設公司自行出資購地，委託營造廠商興建房屋出售，購入土地時列為「營建用地」，興建房屋時轉列「在建土地」，興建完成之餘屋轉列「待售房地」，屬流動資產中之存貨，異於一般營利事業購入土地係列為固定資產。
二、合建分屋（合建分屋附買回）：係指建方提供資金，他方（地主，通常為個人持有，亦有一般營利事業持有）提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配房屋及應計之土地持分，並各自銷售。建方提供資金並買回他方所分得之房地為合建分屋附買回。
三、合建分售：係指建方提供資金，地主同意提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後銷售時，土地部分由地主以自己名義出售並與承購人簽訂「土地買賣契約書」；房屋部分由建方以建設公司名義出售並與承購人簽訂「房屋買賣契約書」，並自行收取土地價款及房屋價款。實務上可將所有款項交由建方統籌收付，此時有關代收代付部分，在帳務處理上會出現代收代付款，其相關收付記錄與銀行存款之資金流程宜明確配合。
四、合建分成：係建方提供資金，地主同意提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主之土地與建方所興建之房屋應由地主與建方共同具名或分別與購屋者簽訂契約並按比例（成數）併同出售，銷售總價中地主所分配到之成數屬地主所有係土地款；建方所分配到之成數屬建方所有係屬房屋款；除上述售價方成外，尚可以利潤分成，現行所得稅法對此合作建屋型態尚乏明確規範。
壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制規定
一、預售屋買賣定型化契約應記載事項（以下簡稱應記載事項）第七點之一第一選項，內政部同意之履約保證方式為「不動產開發信託」，其內容係指由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
二、應記載事項第七點之一第二選項「其他替代性履約保證方式」之「同業連帶擔保」部分補充規定如下：
（一）所謂「同業公司」指經濟部之公司登記之營業項目列有「H701010住宅及大樓開發租售業」者。
（二）所謂「分級依據」指同業公司之市占率，以設立年資、資本額及營業額區分為以下三級：
一、案例主題： 企業合併，財稅差異惹爭議
案例主題：
公司因合併而消滅且免辦清算（公司法第24條），其權利義務依法由存續公司概括承受（公司法第319條準用同法第75條），是課稅實務上行之多年的作法，係傾向以消滅公司原帳列財務會計與所得稅法令間存有的差異（例如未實現費用或損失、財稅採用不同耐用年限的固定資產等）均由存續公司概括承受，並由存續公司以此財稅差異基礎下辦理未來年度的營利事業所得稅申報。
說明分析：
舉例而言，假設消滅公司以往年度固定資產的折舊費用，於原財務會計採較短使用年限計算，但辦理營利事業所得稅結算申報時已依稅法規定較長的耐用年數調整減列，則合併後存續公司於受讓資產繼續使用期間，得依稅法相關規定增加列報折舊費用。稅捐機關於實務上通常並未對此實務作法提出質疑反對。
一、個人出售房地未劃分價格者其房屋交易損益之計算
主旨：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。說明：二、個人出售房地，如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得外，餘均依主旨規定辦理；其如有財產交易損失者，並得依所得稅法第十七條第一項第二款第三目第一小目之規定，自當年度及以後三年度之財產交易所得扣除。至個人出售房屋如未申報或未能提出證明文件者，依所得稅法施行細則第十七條之二規定，稽徵機關得依本部核定標準核定之。（財政部83.1.26.台財稅第831581093號函）
二、個人出售房屋計算財產交易所得可減除之成本及費用項目
主旨：核釋個人出售房屋，計算其財產交易所得可減除之成本及費用項目疑義。說明：二、有關成本及費用之認列規定如下：（一）成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。（二）移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。三、至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。（財政部83/02/08台財稅第831583118號函）
三、按部頒標準核定財產交易所得係以交易時核定之標準計算
一、稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額(可由『實價登錄』資料查得)，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額：
(一)臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣(以下同)8千萬元以上。
(二)臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額5千萬元以上。
二、除前款規定情形外，按房屋評定現值之一定比例計算其所得額（各地區之比例不同，以102年度新北市板橋區為例，如查無原始取得成本，且房地總成交金額未達8千萬元者按房屋評定現值的33%計算其財產交易所得）。
實價課稅與房地合一課稅因應及節稅規劃
2014年8月19日上午7:03(中央社記者韋樞台北19日電)
財政部今天下午舉行「建制不動產交易所得稅制座談會」，
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會提出八大建
議，包括盼自用住宅免稅、實價課稅即廢除奢侈稅等。
財政部今天邀集不動產相關業者，舉行第二場「建制不動
房地合一課稅相關報導
1.財政部指出，所謂「房地合一」課稅，指的是不動產交易時，將房屋與土地總價合併課徵所得稅，理想是按實價來課稅，以擴大稅基。未來一旦實施，房產交易的成本將會增加，遏阻投機操作。
財政部表示，目前房屋交易按「實價」課徵所得稅，土地則是按「公告現值」課徵土增稅，在房地分離課稅的情況下，不但公告現值與市價落差甚大，造成土增稅稅負偏低的問題。有了這樣的漏洞，建設公司常利用房地分離課稅，以提高土地售價、壓低房屋售價，並提高建屋成本費用的方式，操縱房地價格比例，達到規避房屋交易所得稅的目的。
