一、會議緣起
不動產交易包含房屋及土地交易，個人或營利事業房屋交易部分應課徵所得稅，土地交易部分依所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅。又營利事業之盈餘倘分配予個人股東，該個人股東須繳納綜合所得稅；營利事業之盈餘倘不予分配，則須就未分配盈餘加徵10％營利事業所得稅。
前開課稅規定，實務上已衍生建設公司假藉個人名義購地，再與該公司合建分售、分成或分屋，以規避公司分配盈餘時其個人股東股利所得應課徵之綜合所得稅，或公司將盈餘保留不分配時所應加徵之10％營利事業所得稅；或個人以營利為目的經常買進土地，藉由與建設公司合建，以規避營利事業盈餘原應歸屬個人營利所得課徵綜合所得稅之問題。前開類型案件經稽徵機關依稅捐稽徵法第12條之1之實質課稅原則，認定為「營利事業之所得」，並歸課營利事業之盈餘或個人之營利所得。
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一、營造業法部份條文（中華民國九十二年二月七日總統令制定公布全文七十三條）
第三條 本法用語定義如下：
一、營繕工程：係指土木、建築工程及其相關業務。
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一、
合建分屋建設公司依約定負擔廣告費之進項稅額准予核實申報扣抵
建設公司與地主合作建屋（含合建分成、合建分售及合建分屋等）出售，如約定銷售合建房地之廣告費全數由建設公司負擔者，則建設公司依法取得之廣告費進項憑證，其進項稅額應准予全數申報扣抵銷項稅額，惟建設公司與地主間對廣告之負擔如有其他約定者，應從其約定核實認定之。（財政部85/05/08台財稅第851904174號函）
二、
於租地上自費建屋並將房屋登記為出租人所有，應依建物之營總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入。
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建築開發業俗稱建設公司，係以委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓出租或出售為主要業務；其經營方式因建築基地之取得方式不同而區分為：
一、購地自建：係建設公司自行出資購地，委託營造廠商興建房屋出售，購入土地時列為「營建用地」，興建房屋時轉列「在建土地」，興建完成之餘屋轉列「待售房地」，屬流動資產中之存貨，異於一般營利事業購入土地係列為固定資產。
二、合建分屋（合建分屋附買回）：係指建方提供資金，他方（地主，通常為個人持有，亦有一般營利事業持有）提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配房屋及應計之土地持分，並各自銷售。建方提供資金並買回他方所分得之房地為合建分屋附買回。
三、合建分售：係指建方提供資金，地主同意提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後銷售時，土地部分由地主以自己名義出售並與承購人簽訂「土地買賣契約書」；房屋部分由建方以建設公司名義出售並與承購人簽訂「房屋買賣契約書」，並自行收取土地價款及房屋價款。實務上可將所有款項交由建方統籌收付，此時有關代收代付部分，在帳務處理上會出現代收代付款，其相關收付記錄與銀行存款之資金流程宜明確配合。
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壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制規定
一、預售屋買賣定型化契約應記載事項（以下簡稱應記載事項）第七點之一第一選項，內政部同意之履約保證方式為「不動產開發信託」，其內容係指由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
二、應記載事項第七點之一第二選項「其他替代性履約保證方式」之「同業連帶擔保」部分補充規定如下：
（一）所謂「同業公司」指經濟部之公司登記之營業項目列有「H701010住宅及大樓開發租售業」者。
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一、
案例主題： 企業合併，財稅差異惹爭議
案例主題： 公司因合併而消滅且免辦清算（公司法第24條），其權利義務依法由存續公司概括承受（公司法第319條準用同法第75條），是課稅實務上行之多年的作法，係傾向以消滅公司原帳列財務會計與所得稅法令間存有的差異（例如未實現費用或損失、財稅採用不同耐用年限的固定資產等）均由存續公司概括承受，並由存續公司以此財稅差異基礎下辦理未來年度的營利事業所得稅申報。
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一、個人出售房地未劃分價格者其房屋交易損益之計算
主旨：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。說明：二、個人出售房地，如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得外，餘均依主旨規定辦理；其如有財產交易損失者，並得依所得稅法第十七條第一項第二款第三目第一小目之規定，自當年度及以後三年度之財產交易所得扣除。至個人出售房屋如未申報或未能提出證明文件者，依所得稅法施行細則第十七條之二規定，稽徵機關得依本部核定標準核定之。（財政部83.1.26.台財稅第831581093號函）
二、個人出售房屋計算財產交易所得可減除之成本及費用項目
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一、稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額(可由『實價登錄』資料查得)，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額：
(一)臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣(以下同)8千萬元以上。
(二)臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額5千萬元以上。
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2014年8月19日 上午7:03(中央社記者韋樞台北19日電)
財政部今天下午舉行「建制不動產交易所得稅制座談會」，
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會提出八大建
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房地合一課稅相關報導
1.財政部指出，所謂「房地合一」課稅，指的是不動產交易時，將房屋與土地總價合併課徵所得稅，理想是按實價來課稅，以擴大稅基。未來一旦實施，房產交易的成本將會增加，遏阻投機操作。
財政部表示，目前房屋交易按「實價」課徵所得稅，土地則是按「公告現值」課徵土增稅，在房地分離課稅的情況下，不但公告現值與市價落差甚大，造成土增稅稅負偏低的問題。有了這樣的漏洞，建設公司常利用房地分離課稅，以提高土地售價、壓低房屋售價，並提高建屋成本費用的方式，操縱房地價格比例，達到規避房屋交易所得稅的目的。
1. 財政部長張盛和對此則表示，等到實價登錄實施3、4年後，可望為推動「房地合一」課稅的成熟時機。財政部報告指出不動產稅制的五大缺失，包括(1)持有稅稅基偏低、(2)同一年度買賣土地不課土增稅、(3)房屋交易成本難查證，以及(4)房地未合一課稅，導致(5)建商操縱價格避稅。
2. 針對不動產稅改的修法時機，財政部表示，短期內仍不會改變現行不動產的課稅方式，但會配合實價登錄制度，要求各地方政府調高地價稅及房屋稅的稅基，為未來房地合一課稅舖路。
3. 房改聯盟提出八大訴求，包括：全面落實不動產稅制改革；稅基應以實價為原則；房地合併課稅，整併房屋稅與地價稅為不動產稅；不動產交易的資本利得按實際獲利課稅，稅率應符合國際標準並採差別稅率；自用住宅持有與移轉、出租住宅採輕稅原則；地方政府彈性調整持有稅的稅基及稅率等。
4. 根據民國103年7月25日經濟日報A1版記者陳美珍「房地合一稅定調五方向」、工商時報A2版記者林淑慧「房地合一稅官學達五共識」、聯合報A7版記者沈婉玉「不動產稅改財政部座談五共識」、蘋果日報B1版記者王立德「房地合一擬溯及既往」、中國時報A8版記者吳泓勳、王玉樹「房地合一課稅將溯及既往」等等報導，財政部和學者們舉辦座談會，定調房地合一課稅凝聚五大共識。
5. 房市改革行動聯盟昨拜會財政部長張盛和，提出不動產稅制一年內全面改革的訴求，並質疑財政部的改革決心及高度不夠。財政部回應，目前正研議不動產稅制改革，基本上與房改聯盟提出的方向一致，預計明年初提出房地合一課徵所得稅的方案。
6. 房改聯盟召集人、台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文表示，現行不動產稅制的主要問題是「稅基偏低」，公告地價僅市價的二十％、公告現值約市價六、七成，導致不動產持有稅太低，囤房、囤地、投機炒作等盛行。
7. 五大共識主要是自用住宅、農地、長期持有者要給予優惠、沒有日出條款和無法舉出交易成本由財政部訂制度估算、交易時土增稅隔年申報所得稅時採稅額扣抵等等。
8. 張盛和強調，房地合一課稅會訂有豁免條款，基本上夫妻和未成年子女若持有1戶自用住宅，保證不會受到任何影響，將保障所有居住者權利；另外，農地交易也不會受到影響，一定會把影響降到最低。
9. 財政部初訂八月十九日召開第二場「房地合一」座談會，邀請業界及稅改、房改聯盟等團體與會。財政部官員表示，房地合一實價課稅是既定政策，目前比較大的爭議在於優惠方案，包括僅有一戶自用住宅是否免稅、長期持有的優惠範圍、假農舍問題如何處理等。
10. 財政部七月下旬舉辦第一場房地合一座談會，學者對於自用住宅、長期持有及農地農舍享有優惠達成共識，但對於僅有一戶自用住宅完全免稅，絕大多數不贊成，因為現行房屋交易所得仍要課稅，未來若一戶自用住宅免稅，等同於減稅，且容易形成租稅漏洞。
11. 不過，財政部長張盛和認為，目前自用住宅二年內重購可以退稅，等於不用繳稅，而僅有一戶自用住宅者，絕大多數賣屋後都會再買回來，等於不用繳稅。據了解，由於國內有殼族七成以上名下僅有一戶，財政部目前仍傾向「一戶免稅」，希望爭取多數民眾支持。
12. 此外，長期持有優惠範圍也尚未敲定，財政部官員表示，雖然政策上鼓勵長期持有，但因現行房地持有稅偏低，加上各種減免優惠，有些地區長期養地根本不需要什麼成本，一脫手卻獲利驚人，若長期持有免稅或過度優惠，也不盡公平。
13. 至於農地農舍，財政部官員指出，現行農地買賣免土增稅，因此未來農地農舍擬排除課稅，但如何避免假農舍規避稅負，須進一步研議。
14. 另外對於房地合一採分離課稅或併入綜合所得總額，外界意見紛歧。據了解，財政部傾向將房地交易所得併入綜合所得總額課稅，較符合租稅公平，但綜所稅最高稅率達四十五％，如何降低反彈力道，將是財政部面對的難題。
15. 財政部表示，為解決現制問題，兼顧健全房市及維護租稅公平，未來將朝向房地合一以實際交易價格計算交易所得課徵所得稅制度，促進不動產稅制合理化，並使房地產市場更健全，有利一般民眾購屋居住。
16. 財政部說，房地合併按實價課徵所得稅涉及不動產稅制重大變革，影響層面鉅大，財政部預計7月底、8月初召開座談會，聽取各界疑義或意見，凝聚社會共識合理課稅方案及防弊措施，適時提出可行改革方案。
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特種貨物及勞務稅相關函令
1.100年07月29日台財稅字第10000193480號：自辦市地重劃抵費地得排除課徵特種貨物及勞務稅要件規定）
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2.100年08月16日台財稅字第10000290040號：所有權人銷售配偶回贈之不動產計算特銷稅持有期間之規定）[PDF]
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3.100年12月02日台財稅字第10004112740號：骨灰(骸)存放設施排除課徵特種貨物及勞務稅）[PDF]
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4.101年01月02日台財稅字第10000390050號：辦理合併或共有物分割之土地，依特種貨物及勞務稅條例課稅認定原則）[PDF]
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5.102年02月07日台財稅字第10200501800號：土地所有權人銷售因合建分售銷貨退回之房屋坐落基地，免徵特銷稅）[PDF]
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6.1001202台財稅字第10004112741號公告:依勞基法第11條第4款規定資遣而出售該購買新房地屬於非自願離職之情形[PDF]
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7.1010420台財稅字第10100016240號令:特銷稅額於統一發票備註欄載明者，免納入銷售額[PDF]
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8.1010530台財稅字第10100087230號令:特種貨物及勞務稅課徵範圍不包括殯葬設施[PDF]
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9.1010831台財稅字第10100117020號令-買賣雙方合意解除契約而為返還不動產之案件，特種貨物及勞務稅徵免規定[PDF]
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10.1020410台財稅字第10204519110號令-換屋免特銷稅有關戶籍登記之認定原則[PDF]
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11.1020522台財稅字第10200024220號令-買賣雙方解除契約，已納之特種貨物及勞務稅處理原則[PDF]
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12.1020605臺財稅字第10200054020號令-公設保留地上有房屋，亦有適用5條5款[PDF]
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13.1020711台財稅字第10200088250號令-修正「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」特種貨物及勞務稅條例第22條規定部分[PDF]
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14.1020925台財稅字第10200600370號令-所有權人出售透天房地課徵特種貨物及勞務稅相關規定[PDF]
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15.1021018台財稅字第10200125650號令-核釋所有權人出售持有2年內自住房地免課徵特銷稅之持有房地戶數計算範圍[PDF]
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16.1021212台財稅字第10200142010號令-核釋依法得核發建造執照之都市土地範圍[PDF]
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17.1030226台財稅字第10204055940號令-合併後存續或新設公司銷售因合併而承受取得之不動產持有期間可併同計算[PDF]
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18.1020705台財稅字第10200086140號令:個人繳納屬房屋部分之特種貨物及勞務稅得於計算財產交易所得時認列減除[PDF]
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19.103年11月14日台財稅字第10304640200號令-夫妻婚姻關係存續中，持有期間之計算方式[PDF]
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